Compra extranjera fuera de la UE: claves legales 2025
La compra de viviendas en España por parte de ciudadanos extracomunitarios es una tendencia creciente, especialmente en enclaves como Alicante, Playa de San Juan o la Costa Blanca, donde el atractivo climático, el estilo de vida y el precio por metro cuadrado siguen seduciendo a compradores de fuera de la Unión Europea. Sin embargo, en 2025, el marco legal y administrativo exige una planificación meticulosa para evitar bloqueos, retrasos o sorpresas fiscales.
1. Solicitar el NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Todo extranjero que desee adquirir un inmueble en España debe disponer de un NIE. Este número identifica fiscalmente al comprador y es imprescindible para firmar ante notario, inscribir la propiedad y liquidar impuestos.
¿Cómo se obtiene?
– Puede solicitarse en un consulado español en el país de origen o en comisarías de policía en España.
– El proceso puede durar entre 2 y 6 semanas, por lo que se recomienda gestionarlo al inicio de la operación.
2. Apertura de cuenta bancaria en España
El comprador necesitará una cuenta bancaria española para realizar los pagos, abonar impuestos y domiciliar los gastos recurrentes del inmueble (IBI, comunidad, suministros). Los bancos exigen el NIE, pasaporte, declaración de origen de fondos y documentación justificativa.
3. Firma de un contrato de arras o reserva
Antes de acudir al notario, es habitual firmar un contrato de arras con el vendedor. Este documento formaliza la intención de compra y suele implicar un depósito del 10% del precio acordado. En caso de incumplimiento, este importe puede perderse o duplicarse como penalización, según quién lo infrinja.
Consejo: es fundamental revisar las condiciones con un asesor antes de firmar, especialmente en operaciones internacionales.
4. Autorización militar en zonas de seguridad
Los ciudadanos extracomunitarios que compren propiedades situadas en suelo no urbanizable o en zonas consideradas de interés estratégico nacional deben solicitar una autorización previa al Ministerio de Defensa. Este trámite, obligatorio antes de elevar la compraventa a escritura pública, puede tardar entre 1 y 3 meses.
Importante: esta autorización no es necesaria si la propiedad está ubicada en suelo urbano, como es el caso de Alicante ciudad y Playa de San Juan. Aun así, siempre es recomendable verificar la clasificación urbanística específica del inmueble para evitar imprevistos.
5. Declaración ante el Registro de Inversiones Extranjeras
Una vez realizada la compra, debe notificarse la operación al Ministerio de Economía. No hacerlo puede generar complicaciones si se desea repatriar el capital o justificar el origen de la propiedad en el país de residencia.
6. Escritura pública y registro
La compraventa se formaliza ante notario español, donde se firma la escritura pública. Después, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello, se requiere:
– Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
– Justificante de medios de pago
– Acreditación del NIE y representación fiscal, si procede
7. Nombramiento de representante fiscal
Si el comprador no reside fiscalmente en España, debe nombrar un representante fiscal que actúe en su nombre ante la Agencia Tributaria. Este paso es esencial para cumplir con las obligaciones fiscales y mantener la legalidad de la operación.
Conclusión
Comprar una propiedad en España siendo extracomunitario es perfectamente posible y cada vez más habitual. No obstante, requiere conocimiento del proceso, de los requisitos legales y de los tiempos de tramitación. Contar con un profesional especializado en operaciones internacionales garantiza una compraventa segura, fluida y sin riesgos fiscales o jurídicos.
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